众所周知，当事人之间的权利义务关系来源于双方之间的约定，而约定要经过协商达成合意后确认的事实予以履行。但除了以上合同约定的法律关系外，还有一种例外，即达成事实上的合同关系。近日，龙井市人民法院就受理一起类似案件。

　　该案中，原告系一家物业服务公司，被告系涉案小区的居民。2023年7月，原告与涉案小区的业主委员会签订《物业服务委托合同》后，开始为涉案小区提供物业服务，服务期限为一年半。

　　合同到期后，双方未再续约，原告撤出涉案小区结束了服务。但被告仅缴纳半年物业费，剩余一年的物业费拖欠至今，上述费用原告经多次催要无果后诉至法院。

　　庭审中，被告抗辩双方之间未签订书面物业服务合同，对原告入驻及撤出小区情况被告均不知情，对提供的服务也不满意，故不同意缴纳任何费用。

　　经审理，法院查明2023年7月，原告与涉案小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，约定由原告为涉案小区业主提供物业管理及服务，同时约定服务费用标准及服务期限、双方相应的权利及义务。当天原告将该合同备案于所属街道社区居民委员会。

　　法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。结合该案，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务管理委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告作为涉案小区内的业主虽未与物业公司另行签订书面物业合同，但被告在原告按照合同约定提供服务期间实际享受到原告提供的物业服务，也以缴纳部分物业费的方式认可收到服务的事实，故应认为原告与被告之间已经形成了事实上的服务合同关系，双方应按照约定履行相应义务。最终，法院支持了原告的请求。

　　法官介绍，如果物业服务企业或者其他管理人以其实际行为向业主提供了物业服务，业主予以接受的，即便双方没有订立书面的物业服务合同或是没有在物业服务合同上签名，也应当认定物业服务企业或者其他管理人与业主存在事实上的物业服务合同关系。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。(朴贤美)