借名买房，看似一纸约定，实则暗藏多重法律风险。近日，长春市二道区人民法院官方公众号发布消息，该院民事审判第一庭结合《中华人民共和国民法典》相关规定，层层拆解借名买房背后的法律逻辑与潜在隐患。

　　一、法律首先看“房本”，而不是看“谁出钱”

　　《中华人民共和国民法典》明确规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记才发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　通俗地说，房本就是房子的“身份证”，上面登记谁的名字，法律就首先认定谁是房子的主人。假设甲作为实际出资人，出了全部购房款，让乙出面买房并登记在乙名下——这笔钱在法律上首先产生的，是“甲和乙之间的一笔账”。甲可以依据出资事实要求乙返还相应款项或者履行双方约定，但不等于甲已经拥有了这套房子本身。出资和所有权之间不能直接画等号。

　　二、如果签了借名协议，是不是就能要回来？

　　实际出资人甲和登记权利人乙之间通常会有口头或书面的借名约定。这份约定是否有效，直接决定甲后续能主张什么权利。

　　(一)协议有效的情形

　　若借名购房的标的为普通商品房，且不存在恶意规避法律或损害公共利益等情形，法院通常认定有效。根据民法典相关规定，双方意思自治原则下，实际出资人可依据出资凭证、房屋使用记录等证据主张权利，要求名义购房人协助过户。

　　但需要注意：在房子实际过户到甲名下之前，甲享有的只是“要求对方过户的权利”(法律上称为债权)，而不是“我已经是房主了”的权利(法律上称为物权)。二者性质不同。

　　(二)协议可能被认定无效的情形

　　借名购买政策性保障住房，例如经济适用房、安置房等政策性住房等，通常被法院认定为无效。此类房屋的购买资格与公共利益相关，借名买房的行为扰乱了政府对保障性住房的管理秩序，侵害了其他符合购买资格主体的合法权益。

　　此外，若借名买房行为涉及隐匿财产、逃避债务或洗钱等非法目的，或者恶意串通、侵犯他人合法权益的，则该协议因违反法律强制性规定而无效。

　　协议一旦被认定无效，甲就无法要求乙将房子过户给自己，最多只能要求乙返还出资款。

　　三、借名买房的现实风险有哪些？

　　1.擅自处分风险。登记权利人擅自出售该房产给不知情的买房人，并且已经办理完更名过户手续。

　　2.被强制执行风险。房产被登记权利人转让或抵押，或者被法院强制执行。

　　3.继承引发的纠纷。借名购买的房产，登记权利人去世后，其继承人不了解借名之事，亦不承认借名之事。

　　4.第三人提出异议。登记权利人的配偶以夫妻共同财产的法律规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

　　四、法官说法

　　借名买房，本质上是把一套房产寄托在别人的“诚信”之上。这里面涉及物权登记制度、合同效力认定、善意第三人保护等多重法律规则，风险不容小觑。

　　法律保护诚信，但法律更保护那些用合法、规范的方式维护自己权益的人。与其将房产权益系于他人之手，不如依法依规、名正言顺地让自己成为不动产登记簿上的权利人。(完)