中新网吉林新闻12月30日电 (谭伟旗 朴宣蓉)近日，龙井市人民法院审理一起案件，据悉，2017年闫某、李某向银行借款，并将其名下的房屋进行抵押办理了抵押登记手续。

　　2018年，闫某、李某将其名下的房屋租赁给案外人，租期20年(租期自2018年3月到2038年3月)。2023年某银行向法院申请强制执行。该院依法查封了该涉案房屋，依法启动拍卖程序。

　　今年3月，王某以最高价竞买到该房产，王某要求承租人腾退房屋。承租人认为“买卖不破租赁”，不同意搬迁。

　　承租人只能提供房屋租赁合同，却无法提供交纳租赁费的相关证据。且按照本案时间节点来看，涉案房屋出租前已设立抵押权，且租赁对抵押权实现有影响，故可以破除“买卖不破租赁”规则。承租人不得对抗法院腾退行为。

　　今年9月、12月承租人在了解情况后，主动腾迁了法院拍卖的三套房屋。

　　《中华人民共和国民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　《房屋租赁合同司法解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持”。

　　法官介绍，这是国家民法所确立的“买卖不破租赁”规则，上述两条法律规定意在强化对承租人的保护、促进租赁物的有效利用，即使租赁物在租赁期间发生了所有权变动，承租人可以继续占有、使用租赁物，稳定租赁关系，保护交易安全。

　　以下两种情形，承租人不得以“买卖不破租赁”规则对抗新的所有权人：

　　第一，抵押权设立在租赁合同订立前。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”根据该条文规定，如果抵押权先于租赁合同设立，租赁权不能优先保护。

　　第二，已被法院查封的房屋除外。《关于查封、扣押、冻结的司法解释》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”(完)